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道德准则

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合规认证,2020 NAR 道德规范和仲裁手册

2021 年道德规范
2021 年 1 月 1 日生效

对客户和顾客的责任
第 1-9 条

对公众的责任
第 10-14 条

对房地产经纪人的责任®
第 15-17 条

房地产商这个词在哪里® 在本守则和序言中使用时,应被视为包括 REALTOR-ASSOCIATE®s。虽然道德守则规定的义务可能高于法律规定的义务,但在道德守则与法律发生冲突的任何情况下,法律义务必须优先。

前言

下面是土地。自由制度和我们文明的生存和发展取决于它的明智利用和广泛分配的所有权。房地产经纪人® 应该认识到,国家及其公民的利益需要土地的最高和最佳利用以及土地所有权的最广泛分配。它们需要创造足够的住房、建设功能齐全的城市、发展生产性工业和农场,以及保护健康的环境。

这种利益赋予了普通商业之外的义务。他们对房地产经纪人施加了严重的社会责任和爱国义务® 应该奉献自己,并且要勤于准备。房地产经纪人®因此,他们热衷于保持和提高他们的职业标准,并与其他房地产经纪人分享® 对其完整性和荣誉的共同责任。

为了认可和欣赏他们对客户、顾客、公众和彼此的义务,房地产经纪人® 不断努力了解影响房地产的问题,并且作为知识渊博的专业人士,他们愿意与他人分享他们的经验和学习成果。他们通过执行本道德准则并协助适当的监管机构来确定并采取措施,以消除可能损害公众或可能使房地产行业名誉扫地或蒙羞的做法。房地产经纪人® 直接了解可能违反道德准则的行为,涉及挪用客户或客户的资金或财产、故意歧视或欺诈导致重大经济损失,将此类问题提请适当的董事会或房地产经纪人协会注意®. (1/00 修订)

意识到与其他房地产专业人士的合作可以促进使用他们服务的人的最大利益,房地产经纪人® 敦促独家代理客户;不要试图获得对竞争对手的不公平优势,并且他们不会对其他从业者发表未经请求的评论。在征求他们意见的情况下,或房地产经纪人® 认为评论是必要的,他们的意见以客观、专业的方式提供,不受任何个人动机或潜在优势或收益的影响。

术语房地产经纪人® 由于在业务关系中坚持崇高的道德行为理想,因此具有能力、公平和高度诚信的含义。任何利润诱因和客户的指示都不能成为背离这一理想的理由。

在解释此义务时,房地产经纪人® 没有比几个世纪以来流传下来的更安全的指南,体现在黄金法则中,“无论你希望别人对你做什么,你也对他们这样做。”

接受这个标准作为他们自己的,房地产经纪人® 承诺在他们的所有活动中遵守其精神,无论是个人进行的、通过同事或其他人进行的,还是通过技术手段进行的,并根据以下原则开展业务。 (1/07 修订)

对客户和顾客的责任

第1条
当作为代理人代表买方、卖方、房东、租户或其他客户时,房地产经纪人® 承诺保护和促进客户的利益。对客户的这种义务是主要的,但并不能减轻房地产经纪人的负担® 他们有义务诚实对待所有各方。当以非代理身份为买方、卖方、房东、租户或其他方提供服务时,房地产经纪人® 仍然有义务诚实地对待所有各方。 (1/01 修订)

实践标准 1–1
房地产经纪人®, 在作为房地产交易的委托人时,仍然有义务遵守道德准则规定的义务。 (修订于 1/93)

实践标准 1–2
道德准则规定的职责涵盖所有与房地产相关的活动和交易,无论是亲自进行、电子方式还是通过任何其他方式进行。

道德准则规定的职责是否适用于房地产经纪人® 作为代理人或以法律认可的非代理身份行事,但法律或法规仅对代理人施加的任何义务不应由本《房地产经纪人道德守则》强加® 以非机构身份行事。

在本道德守则中,“客户”是指与房地产经纪人合作的个人或实体® or a REALTOR®所属事务所具有代理或法律认可的非代理关系; “客户”是指获得信息、服务或利益但与房地产经纪人没有合同关系的房地产交易的一方® or the REALTOR®的公司; “潜在客户”是指与房地产经纪人没有代表关系的买方、卖方、租户或房东® or REALTOR®的公司; “代理人”是指以州法律或法规定义的代理关系行事的房地产被许可人(包括经纪人和销售人员); “经纪人”是指作为代理人或以法律认可的非代理身份行事的房地产被许可人(包括经纪人和销售人员)。 (1/95 通过,1/07 修订)

实践标准 1–3
房地产经纪人®,在试图确保上市时,不得故意误导所有者的市场价值。

实践标准 1–4
房地产经纪人®, 在寻求成为买方/租户代表时,不得在通过使用房地产经纪人可能实现的储蓄或其他利益方面误导买方或租户®的服务。 (修订于 1/93)

实践标准 1–5
房地产经纪人® 只有在向双方充分披露并获得双方的知情同意后,才能在同一交易中代表卖方/房东和买方/租户。 (1/93 采纳)

实践标准 1–6
房地产经纪人® 应尽快客观地提交报价和还价。 (1/93 通过,1/95 修订)

实践标准 1–7
作为上市经纪人,房地产经纪人® 除非卖方/房东以书面形式放弃此义务,否则应继续向卖方/房东提交所有要约和还价,直至完成或执行租约。房地产经纪人® 在卖方/房东接受要约后,没有义务继续推销该物业。房地产经纪人® 应建议卖方/房东在接受后续要约之前获得法律顾问的建议,除非接受取决于先前存在的购买合同或租赁的终止。 (修订于 1/93)

实践标准 1–8
房地产经纪人®作为买方/租户的代理人或经纪人,除非另有书面约定,否则应向买方/租户提交所有报价和还价直至被接受,但在报价被接受后没有义务继续向其客户展示房产。房地产经纪人®作为买方/租户的代理人或经纪人,如果对先前存在的合同是否已终止存在疑问,应建议买方/租户征询法律顾问的意见。 (1/93 通过,1/99 修订)

实践标准 1–9
房地产经纪人的义务® 在代理关系或法律承认的任何非代理关系终止后,继续保留其客户在任何代理关系或法律认可的非代理关系过程中提供的机密信息(由州法律定义)。房地产经纪人® 在与客户的专业关系终止期间或之后,不得故意:

  • 透露客户的机密信息,或
  • 使用客户的机密信息对客户不利,或
  • 为房地产经纪人使用客户的机密信息®的优势或第三方的优势,除非:
    • 完全披露后客户同意;或者
    • 房地产经纪人® 法院命令要求,或
    • 客户有犯罪意图,并且该信息对于防止犯罪是必要的,或
    • 有必要为房地产经纪人辩护® or the REALTOR®的员工或同事反对不当行为的指控。

根据本道德准则,有关潜在材料缺陷的信息不被视为机密信息。 (1/93 通过,1/01 修订)

实践标准 1–10
房地产经纪人® 应根据其房地产许可证和物业管理协议的条款和条件,妥善管理客户的财产,并适当考虑租户和其他合法居住在该场所的其他人的权利、安全和健康。 (1/95 通过,1/00 修订)

实践标准 1–11
房地产经纪人® 受雇维护或管理客户财产的人员应尽职尽责并做出合理努力,以保护其免受可合理预见的意外事件和损失。 (1/95 采纳)

实践标准 1-12
签订上市合同时,房地产经纪人® 必须告知卖家/房东:

  • 房地产经纪人®公司关于合作的政策以及将提供给分代理、买方/租户代理和/或以法律认可的非代理身份行事的经纪人的任何补偿金额;
  • 买方/租户代理或经纪人,即使由挂牌经纪人或卖方/房东补偿,也可能代表买方/租户的利益;和
  • 上市经纪人充当公开双重代理人的任何可能性,例如买方/租户代理。 (1/93 通过,1/98 重新编号,1/03 修订)

实践标准 1–13
签订买方/租户协议时,房地产经纪人® 必须告知潜在客户:

  • 房地产经纪人®公司关于合作的政策;
  • 客户应支付的赔偿金额;
  • 从其他经纪人、卖方或房东或其他方获得额外或抵消补偿的可能性;
  • 买方/租户代表充当公开双重代理人的任何可能性,例如上市经纪人、分代理、房东代理等,以及
  • 除非法律、法规或双方之间的任何保密协议要求保密,否则卖方或卖方代表可能不会将要约的存在、条款或条件视为机密。 (1/93 通过,1/98 重新编号,1/06 修订)

实践标准 1-14
准备估价或其他估价的费用不取决于估价或估价的金额。 (1/02 采纳)

实践标准 1–15
房地产经纪人®,应买家或合作经纪人的询问,经卖家同意,披露该物业是否存在报价。在授权披露的情况下,房地产经纪人® 如有询问,还应披露要约是否由上市被许可人、上市公司的另一被许可人或合作经纪人获得。 (1/03 通过,1/09 修订)

实践标准 1–16
房地产经纪人® 不得按照所有者或卖方授权以外的条款或条件使用、允许或允许他人使用、列出或管理财产。 (1/12 采纳)

第二条
房地产经纪人® 应避免夸大、虚假陈述或隐瞒与财产或交易有关的相关事实。房地产经纪人® 但是,没有义务发现财产的潜在缺陷,就其房地产许可证范围以外的事项提供建议,或披露国家规定的代理或非代理关系范围内的机密事实。法律。 (1/00 修订)

实践标准 2–1
房地产经纪人® 仅有义务发现和披露对其房地产许可机构要求的那些领域具有专业知识的人来说合理明显的不利因素。第 2 条不强加给房地产经纪人® 其他专业或技术学科专业知识的义务。 (1/96 修订)

实践标准 2–2
(重新编号为实践标准 1-12 1/98)

实践标准 2–3
(重新编号为实践标准 1-13 1/98)

实践标准 2-4
房地产经纪人® 不得参与在任何文件中命名虚假对价,除非它是对明显名义对价的命名。

实践标准 2-5
法律或法规定义为“非实质性”的因素或法律或法规中明确提及的不受披露约束的因素被认为与第 2 条的目的无关。(1/93 采纳)

第三条
房地产经纪人® 应与其他经纪人合作,除非合作不符合客户的最佳利益。合作义务不包括分担佣金、费用或以其他方式补偿其他经纪人的义务。 (1/95 修订)

实践标准 3–1
房地产经纪人®,作为卖方/房东的独家代理或经纪人,制定合作要约的条款和条件。除非在合作要约中明确指出,合作经纪人不得假定合作要约包括补偿要约。在开始努力接受合作要约之前,应由合作经纪人确定补偿条款(如有)。 (修订于 1/99)

实践标准 3–2
为合作服务提供的补偿的任何变化都必须传达给另一位房地产经纪人® 在 REALTOR 之前® 提交购买/租赁房产的要约。成为房地产经纪人之后® 已提交购买或租赁财产的要约,上市经纪人不得试图单方面修改与该合作交易相关的所提供的补偿。 (修订于 1/14)

实践标准 3–3
实践标准 3-2 不排除上市经纪人和合作经纪人签订协议改变合作补偿。 (采用 1/94)

实践标准 3–4
房地产经纪人®作为上市经纪人,有明确的义务披露双重或浮动佣金安排的存在(即,如果上市经纪人的公司是销售/租赁的采购原因,则需要支付一笔佣金,而另一笔佣金则需要支付)。如果销售/租赁是通过卖方/房东或合作经纪人的努力产生的,则需支付佣金)。上市经纪人应尽快向潜在合作经纪人披露此类安排的存在,并应在回应合作经纪人的询问时披露将导致合作交易或出售/租赁的差异卖方/房东的努力。如果合作经纪人是买方/租户代表,则买方/租户代表必须在客户提出购买或租赁要约之前向其客户披露此类信息。 (1/02 修订)

实践标准 3–5
子代理人有义务在执行购买或租赁协议之前和之后立即向委托人的代理人披露所有相关事实。 (修订于 1/93)

实践标准 3–6
房地产经纪人® 应向寻求合作的任何经纪人披露已接受的报价的存在,包括具有未解决的意外事件的报价。 (5/86 通过,1/04 修订)

实践标准 3–7
从另一位房地产经纪人处寻求信息时® 关于管理下的财产或上市协议,房地产经纪人® 应披露他们的房地产经纪人® 地位以及他们的利益是个人利益还是代表客户利益,如果代表客户,他们与客户的关系。 (修订于 1/11)

实践标准 3–8
房地产经纪人® 不得歪曲可以访问以展示或检查列出的财产。 (11/87 修订)

实践标准 3–9
房地产经纪人® 不得以业主或挂牌经纪人规定的条款以外的条款提供对挂牌财产的访问。 (采用 1/10)

实践标准 3–10
第 3 条规定的合作义务涉及共享上市财产信息的义务,并在符合卖方/房东的最佳利益时将财产提供给其他经纪人以向潜在购买者/租户展示。 (1/11 采纳)

第四条
房地产经纪人® 不得从他们自己、他们的任何直系亲属、他们的公司或其任何成员,或他们拥有任何所有权权益的任何实体、任何不动产中获得任何权益,也不得购买或提出要约,而无需向他们表明他们的真实地位业主或业主的代理人或经纪人。在出售他们拥有的或他们有任何利益的财产时,房地产经纪人® 应以书面形式向买方或买方代表披露其所有权或利益。 (1/00 修订)

实践标准 4–1
为保护各方利益,第 4 条要求的披露应以书面形式并由 REALTORS 提供® 在签署任何合同之前。 (采用 2/86)

第五条
房地产经纪人® 不得承诺提供有关财产或其价值的专业服务,除非该利益已明确披露给所有受影响的各方。

第六条
房地产经纪人® 不得在客户不知情和同意的情况下接受为其客户支出的任何佣金、回扣或利润。

在推荐房地产产品或服务(例如,房主保险、保修计划、抵押融资、产权保险等)时,房地产经纪人® 应向接受推荐的客户或顾客披露任何经济利益或费用,房地产介绍费除外,房地产经纪人® or REALTOR®的公司可能会直接收到此类推荐。 (修订于 1/99)

实践标准 6–1
房地产经纪人® 不得向客户或顾客推荐或建议使用与他们有直接利益关系的其他组织或商业实体的服务,但在推荐或建议时未披露此类利益。 (5/88 修订)

第七条
在交易中,房地产经纪人® 不得接受多于一方的补偿,即使在法律允许的情况下,未向所有各方披露并征得房地产经纪人的知情同意®的客户。 (修订于 1/93)

第八条
房地产经纪人® 托管人、信托基金、客户资金等其他类似物品,应在适当的金融机构设立专用账户,与自有资金分开存放。

第九条
房地产经纪人®,为保护各方,应尽可能确保与房地产交易相关的所有协议,包括但不限于上市和代理协议、购买合同和租赁,均采用清晰易懂的书面形式表达具体条款,各方的条件、义务和承诺。每份协议的副本应在签署或草签后提供给此类协议的每一方。 (1/04 修订)

实践标准 9-1
为了保护各方,REALTORS® 应采取合理的谨慎措施,通过使用书面延期或修改,确保与房地产的购买、销售或租赁有关的文件保持最新。 (修订于 1/93)

实践标准 9-2
在协助或帮助客户或顾客以电子方式建立合同关系(例如,上市和代理协议、购买协议、租赁等)时,房地产经纪人® 应尽合理努力,在缔约一方同意前,对正在建立的合同关系的性质作出解释并披露其具体条款。 (1/07 采纳)

对公众的责任

第十条
房地产经纪人® 不得以种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况、国籍、性取向或性别认同为由拒绝为任何人提供平等的专业服务。房地产经纪人® 不得参与任何基于种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况、国籍、性取向或性别认同歧视一个人或多个人的计划或协议。 (修订于 1/14)

房地产经纪人®, 在其房地产就业实践中,不得因种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况、国籍、性取向或性别认同而歧视任何人。 (修订于 1/14)

实践标准 10-1
当涉及住宅的销售或租赁时,房地产经纪人® 不得自愿提供有关任何社区的种族、宗教或民族构成的信息,也不得从事任何可能导致恐慌性抛售的活动,但是,房地产经纪人® 可能会提供其他人口统计信息。 (1/94 通过,1/06 修订)

实践标准 10-2
当不参与住宅的销售或租赁时,房地产经纪人® 如果此类人口统计信息 (a) 被房地产经纪人视为 (a)® 需要以符合第 10 条的方式协助或完成房地产交易或专业转让,并且 (b) 是从公认的、可靠的、独立的和公正的来源获得的。此类信息的来源以及任何添加、删除、修改、解释或其他更改均应以合理的详细信息披露。 (1/05 通过,1/06 重新编号)

实践标准 10-3
房地产经纪人® 不得印刷、展示或传播任何关于出售或出租财产的声明或广告,表明任何基于种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况、国籍、性取向的偏好、限制或歧视,或性别认同。 (1/94 通过,1/05 和 1/06 重新编号,1/14 修订)

实践标准 10-4
如第 10 条所用,“房地产就业实践”涉及提供房地产相关服务的雇员和独立承包商,以及直接支持这些个人的行政和文书人员。 (1/00 采纳,1/05 和 1/06 重新编号)

实践标准 10-5
房地产经纪人® 不得使用基于种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况、国籍、性取向或性别认同的骚扰性言论、仇恨言论、绰号或诽谤。 (11/2020 通过并生效)

第十一条
房地产经纪人提供的服务® 提供给他们的客户和客户应符合他们所从事的特定房地产学科中合理预期的实践和能力标准;具体包括住宅房地产经纪、房地产管理、工商房地产经纪、土地经纪、房地产估价、房地产咨询、房地产联合、房地产拍卖、国际房地产。

房地产经纪人® 不得承诺提供涉及其能力范围之外的一类财产或服务的专业专业服务,除非他们聘请对此类财产或服务有能力的人的协助,或者除非向客户充分披露事实.任何受聘提供此类帮助的人员都应向客户标识,并应说明他们对任务的贡献。 (修订于 1/10)

实践标准 11-1
当房地产经纪人® 准备不动产价值或价格的意见,他们必须:

  • 了解被估价的财产类型,
  • 获得形成准确意见所需的信息和资源,以及
  • 熟悉标的房产所在区域
  • 除非事先向征求意见的一方披露缺少其中任何一项。

当价值或价格意见不是为了寻求上市或协助潜在购买者制定购买要约而准备时,该意见应包括以下内容,除非提出意见的一方需要特定类型的报告或不同的数据集:

  • 标的物的鉴定
  • 准备日期
  • 定义的价值或价格
  • 限制条件,包括目的声明和预期用户
  • 任何现有或预期的利益,包括代表卖方/房东或买方/租户的可能性
  • 意见的基础,包括适用的市场数据
  • 如果意见不是评估,则说明该意见
  • 披露是否以及何时对物业的外部进行物理检查
  • 披露是否以及何时对物业内部进行了物理检查
  • 披露是否为房地产经纪人® 有任何利益冲突(修订于 1/14)

实践标准 11-2
考虑到交易的复杂性,应根据客户和公众为保护其权益而合理要求的能力和实践标准来解释和应用道德守则中关于评估以外的房地产纪律的义务,专家协助的可用性,以及房地产经纪人® 是代理人或分代理人,受托人的义务。 (1/95 采纳)

实践标准 11-3
当房地产经纪人® 向客户提供咨询服务,其中涉及收费(而非佣金)的建议或顾问,此类建议应以客观的方式提供,并且费用不应取决于所提供的建议或顾问的实质内容。如果除咨询服务外还提供经纪或交易服务,经客户与房地产经纪人事先同意,可另行支付补偿金®. (采用 1/96)

实践标准 11-4
第 11 条要求的能力与房地产经纪人之间签订的服务合同有关® 及其客户或顾客;道德守则明确规定的义务,以及法律或法规规定的义务。 (1/02 采纳)

第十二条
房地产经纪人® 在他们的房地产传播中应诚实和真实,并应在他们的广告、营销和其他陈述中呈现真实的画面。房地产经纪人® 应确保他们作为房地产专业人士的身份在他们的广告、营销和其他陈述中显而易见,并且所有房地产通讯的接收者都已经或已经被告知这些通讯来自房地产专业人士。 (1/08 修订)

实践标准 12-1
房地产经纪人® 可以在其广告和其他陈述中使用“免费”和类似术语,前提是同时明确披露所有管理所提供产品或服务可用性的条款。 (修订于 1/97)

实践标准 12-2
房地产经纪人® 可以将他们的服务描述为“免费”或免费,即使他们希望从客户以外的来源获得补偿,前提是房地产经纪人的潜力® 同时明确披露从第三方获得利益。 (修订于 1/97)

实践标准 12-3
提供溢价、奖品、商品折扣或其他诱因以上市、出售、购买或租赁本身并不是不道德的,即使获得利益取决于通过房地产经纪人上市、出售、购买或租赁® 提出要约。然而,房地产经纪人® 在任何此类广告或其他公共或私人陈述中必须谨慎和坦诚,以便任何有兴趣接收或以其他方式从房地产经纪人中受益的一方®的报价将对报价的所有条款和条件有清晰、彻底、提前的理解。提供开展业务的任何诱因均受州法律的限制和约束以及任何适用的实践标准确立的道德义务的约束。 (1/95 修订)

实践标准 12-4
房地产经纪人® 不得在未经授权的情况下出售/出租或宣传财产。作为上市经纪人或分代理人时,房地产经纪人® 不得报价与卖方/房东商定的价格不同的价格。 (修订于 1/93)

实践标准 12-5
房地产经纪人® 不得在未披露该房地产经纪人姓名的情况下,在任何媒体(例如,电子、印刷、广播、电视等)上为受雇于或与其有关联的任何人做广告或允许其为房地产服务或上市财产做广告®以合理且显而易见的方式坚定。本实践标准承认,在有限信息(例如“缩略图”、短信、“推文”等)的电子显示中披露公司名称可能不切实际。此类展示不受《实践标准》中规定的披露要求的约束,但仅限于链接到包含所有要求披露的展示时。 (11/86 通过,1/11 修订)

实践标准 12-6
房地产经纪人®, 在宣传他们拥有所有权权益的未上市房地产出售/租赁时,应披露他们作为所有者/房东和房地产经纪人的身份® 或房地产许可证持有者。 (修订于 1/93)

实践标准 12-7
只有房地产经纪人® 作为上市经纪人或合作经纪人(销售经纪人)参与交易的人可以声称已经“出售”了该财产。在成交之前,合作经纪人只有在获得上市经纪人同意的情况下才能张贴“已售出”标志。 (1/96 修订)

实践标准 12-8
向公众展示真实情况的义务包括在房地产经纪人上展示、提供或展示的信息®’网站。房地产经纪人® 应尽合理努力确保其网站上的信息是最新的。当有关房地产经纪人的信息变得明显时®的网站不再是最新的或准确的,房地产经纪人® 应及时采取纠正措施。 (1/07 采纳)

实践标准 12-9
房地产经纪人® 公司网站应以合理且显而易见的方式披露公司的名称和许可状态。

房地产经纪人网站® 和与房地产经纪人有关联的非成员被许可人® 公司应披露公司的名称和房地产经纪人®的或非成员被许可人的许可状态,以合理且显而易见的方式。 (1/07 采纳)

实践标准 12-10
房地产经纪人®’ 在他们的广告和向公众的陈述中展示真实图片的义务包括发布的互联网内容,以及他们使用的 URL 和域名,并禁止房地产经纪人® from:

  • 从事欺骗性或未经授权的房地产经纪网站的框架;
  • 以产生欺骗性或误导性结果的任何方式操纵(例如,展示他人开发的内容)列表和其他内容;
  • 欺骗性地使用元标签、关键字或其他设备/方法来引导、驱动或转移互联网流量;或者
  • 在未经署名或未经许可的情况下展示他人开发的内容,或
  • 否则误导消费者。 (1/07 通过,1/13 修订)

实践标准 12-11
房地产经纪人® 打算共享或出售通过互联网收集的消费者信息的,应以合理且显而易见的方式披露这种可能性。 (1/07 采纳)

实践标准 12-12
房地产经纪人® shall not:

  • 使用不符合真实情况的 URL 或域名,或
  • 注册 URL 或域名,如果使用这些名称,可能会呈现不真实的情况。 (1/08 采纳)

实践标准 12-13
在广告、营销和陈述中呈现真实画面的义务允许房地产经纪人® 仅使用和展示他们合法享有的专业名称、证书和其他证书。 (1/08 采纳)

第十三条
房地产经纪人® 不得从事构成非法执业活动,并应在交易任何一方的利益需要时建议寻求法律顾问。

第十四条
如果被指控不道德行为或被要求提供证据或以任何其他方式合作,在任何专业标准程序或调查中,房地产经纪人® 应将所有相关事实提交会员委员会或附属机构、协会或理事会的适当法庭审理,并且不得采取任何行动破坏或阻碍此类过程。 (修订于 1/99)

实践标准 14-1
房地产经纪人® 不得在一个以上的房地产经纪人委员会中受到纪律处分® 或其所属的附属机构、协会或理事会因涉嫌违反与同一交易或事件相关的道德准则而成为会员。 (1/95 修订)

实践标准 14-2
房地产经纪人® 不得未经授权披露或传播与道德听证会或上诉或与仲裁听证会或程序审查有关的指控、调查结果或决定。 (修订于 1/92)

实践标准 14-3
房地产经纪人® 不得基于提交仲裁请求、道德投诉或之前提供的证词,通过针对专业标准程序的任何一方或其证人提起或威胁提起诽谤、诽谤或诽谤诉讼,从而阻碍委员会的调查或专业标准程序任何法庭。 (11/87 通过,1/99 修订)

实践标准 14-4
房地产经纪人® 不得通过针对同一事件或交易提出多项道德投诉来故意阻碍董事会的调查或纪律处分程序。 (11/88 采纳)

对房地产经纪人的责任®

第十五条
房地产经纪人® 不得故意或鲁莽地对其他房地产专业人士、他们的业务或他们的业务实践做出虚假或误导性的陈述。 (1/12 修订)

实践标准 15-1
房地产经纪人® 不得故意或鲁莽地提出虚假或毫无根据的道德投诉。 (采用 1/00)

实践标准 15-2
避免对其他房地产专业人士、他们的业务和他们的业务实践做出虚假或误导性陈述的义务包括不故意或鲁莽地发布、重复、转发或重新发布他人做出的虚假或误导性陈述的义务。无论是亲自、以书面形式、通过技术手段(例如互联网)还是通过任何其他方式重复虚假或误导性陈述,此义务均适用。 (1/07 通过,1/12 修订)

实践标准 15-3
避免对其他房地产专业人士、他们的业务和他们的业务实践做出虚假或误导性陈述的义务包括发布澄清或删除其他人在房地产经纪人电子媒体上发表的陈述的义务® 控制一次房地产经纪人® 知道该陈述是错误的或具有误导性的。 (1/10 通过,1/12 修订)

第十六条
房地产经纪人® 不得从事与其他房地产经纪人的独家代理或独家经纪关系协议不符的任何做法或采取任何行动® 与客户。 (1/04 修订)

实践标准 16-1
第 16 条无意禁止在其他方面符合道德的激进或创新的商业行为,也不禁止与其他房地产经纪人发生分歧® 涉及佣金、费用、补偿或其他形式的付款或开支。 (1/93 通过,1/95 修订)

实践标准 16-2
第 16 条不排除房地产经纪人® 从发布一般公告到潜在客户描述他们的服务及其可用性条款,即使某些接收者可能与另一位房地产经纪人签订了代理协议或其他排他性关系®.就本标准而言,针对特定地理区域或特定职业、企业、俱乐部或组织或其他分类或团体的所有潜在客户的一般电话调查、一般邮件或分发被视为“一般”。 (1/04 修订)

第 16 条旨在将两种基本的招揽类型视为不道德:

  • 首先,通过房地产标志、多重上市汇编或其他信息服务识别出已将其财产专门与另一位房地产经纪人列出的业主的电话或个人招揽®, 和
  • 第二,邮寄或其他形式的书面邀请,其房产专门与另一位房地产经纪人一起列出® 当此类征集不属于一般邮件的一部分,而是专门针对通过当前列表、“出售”或“出租”标志或第 3 条和多重列表服务规则要求的其他信息来源的汇编确定的业主时提供给其他房地产经纪人® 根据子代理或合作的提议。 (1/04 修订)

实践标准 16-3
第 16 条不排除房地产经纪人® 联系另一经纪人的客户,以提供或签订合同提供与当前提供的服务类型无关的不同类型的房地产服务(例如,物业管理而不是经纪)或为不受其他经纪人独家协议约束的财产提供相同类型的服务。但是,通过多重上市服务或任何其他合作要约收到的信息不得用于针对其他房地产经纪人的客户® 可以向谁提供此类服务。 (1/04 修订)

实践标准 16-4
房地产经纪人® 不得征求目前仅与其他经纪人一起上市的上市。但是,如果上市经纪人在被 REALTOR 询问时®, 拒绝披露此类上市的到期日期和性质;即上市经纪人与客户、房地产经纪人之间的独家销售权、独家代理权、公开上市或其他形式的合同协议® 可能会联系业主以获取此类信息,并可能会讨论房地产经纪人所依据的条款® 可能会在未来上市,或者,可能会在任何现有的独家上市期满时让上市生效。 (修订于 1/94)

实践标准 16-5
房地产经纪人® 不得向受独家买方/租户协议约束的买方/租户征求买方/租户协议。但是,如果房地产经纪人询问®,经纪人拒绝透露独家买家/租户协议的到期日期,房地产经纪人® 可能会联系买方/租户以获取此类信息,并可能会讨论房地产经纪人所依据的条款® 可能会签订未来的买方/租户协议,或者,可以签订买方/租户协议,以在任何现有的独家买方/租户协议到期时生效。 (1/94 通过,1/98 修订)

实践标准 16-6
当房地产经纪人® 由另一位房地产经纪人的客户联系® 关于建立排他性关系以提供相同类型的服务,以及房地产经纪人® 没有直接或间接发起此类讨论,他们可能会讨论他们可能会订立未来协议的条款,或者,可能会订立在任何现有排他性协议到期时生效的协议。 (修订于 1/98)

实践标准 16-7
潜在客户保留了房地产经纪人的事实® 在过去的一项或多项交易中作为独家代表或独家经纪人不排除其他房地产经纪人® 从寻求这样的潜在客户的未来业务。 (1/04 修订)

实践标准 16-8
与房地产经纪人签订独家协议的事实® 不得排除或禁止任何其他房地产经纪人® 在先前的协议期满后签订类似的协议。 (修订于 1/98)

实践标准 16-9
房地产经纪人®, 在签订代理协议之前,有明确的义务做出合理的努力,以确定潜在客户是否受当前有效的独家协议的约束,以提供相同类型的房地产服务。 (1/04 修订)

实践标准 16-10
房地产经纪人®作为买方或租户代表或经纪人,应在第一次接触时向卖方/房东代表或经纪人披露该关系,并应在不迟于签署购买协议之前向卖方/房东代表或经纪人提供该披露的书面确认或租赁。 (1/04 修订)

实践标准 16-11
在未上市的财产上,房地产经纪人® 作为买方/租户代表或经纪人,应在与买方/租户第一次接触时向卖方/房东披露该关系,并应在不迟于签署任何购买或租赁协议之前向卖方/房东提供此类披露的书面确认。 (1/04 修订)

房地产经纪人® 应在第一次联系时向卖方/房东提出任何预期赔偿要求。 (修订于 1/98)

实践标准 16-12
房地产经纪人®作为卖方/房东的代表或经纪人或上市经纪人的分代理,应尽快向买方/租户披露该关系,并应在不迟于执行任何购买或租赁之前向买方/租户提供此类披露的书面确认协议。 (1/04 修订)

实践标准 16-13
所有与独家上市的财产有关的交易,或与受独家协议约束的买方/租户的交易应由客户的代表或经纪人进行,而不是与客户进行,除非获得客户的代表或经纪人的同意,或者除非这样交易由客户发起。

在向潜在客户提供实质性服务(例如撰写购买要约或提交 CMA)之前,房地产经纪人® 应询问潜在客户他们是否是任何独家代理协议的一方。房地产经纪人® 不得故意向作为独家代理协议当事人的潜在客户提供有关潜在交易的实质性服务,除非获得潜在客户的独家代表同意或在潜在客户的指示下。 (1/93 通过,1/04 修订)

实践标准 16-14
房地产经纪人® 可以自由地与卖方/房东、买方/租户或其他不受排他性协议约束的人缔结合同关系或进行谈判,但除非征得他们的知情同意,否则不得故意强迫他们支付一笔以上的佣金。 (修订于 1/98)

实践标准 16-15
在合作交易中,REALTORS® 应补偿合作的房地产经纪人® (主要经纪人)并且不得直接或间接补偿或提议补偿任何受雇于或与其他房地产经纪人有关联的销售被许可人® 未经合作经纪人事先明确了解和同意。

实践标准 16-16
房地产经纪人®,作为子代理或买方/租户代表或经纪人,不得使用购买/租赁要约的条款来试图修改上市经纪人对子代理或买方/租户代表或经纪人的补偿要约,也不得提交已执行的购买/租赁要约取决于上市经纪人同意修改补偿要约。 (1/04 修订)

实践标准 16-17
房地产经纪人®,作为分代理或买方/租户代表或经纪人,未经上市经纪人同意,不得试图将上市经纪人的合作和/或补偿要约扩展到其他经纪人。 (1/04 修订)

实践标准 16-18
房地产经纪人® 不得使用通过多个​​上市服务提供的合作要约或通过其他合作要约从上市经纪人处获得的信息将上市经纪人的客户推荐给其他经纪人或与上市经纪人的客户建立买方/租户关系,除非此类使用得到了上市经纪人。 (1/02 修订)

实践标准 16-19
未经卖方/房东同意,不得在财产上放置出售、出租、租赁或交换通知的标志。 (修订于 1/93)

实践标准 16-20
房地产经纪人®, 在他们与当前公司的关系终止之前或之后,不得诱导其当前公司的客户取消客户与该公司之间的排他性合同协议。这并不排除房地产经纪人® (委托人)与其相关的被许可人建立协议,以管理排他性协议的可转让性。 (1/98 通过,1/10 修订)

第十七条
如果房地产经纪人之间发生合同纠纷或特定的非合同纠纷,如实践标准 17-4 中所定义® (委托人)与不同的公司相关联,由于他们作为房地产经纪人的关系而产生®, 房地产经纪人® 如果董事会要求其成员进行调解,则应调解争议。如果争议没有通过调解解决,或者如果不需要调解,房地产经纪人® 应根据其董事会的政策将争议提交仲裁,而不是提起诉讼。

如果房地产经纪人的客户® 希望调解或仲裁因房地产交易引起的合同纠纷,房地产经纪人® 应根据董事会的政策调解或仲裁这些争议,前提是客户同意受任何由此产生的协议或裁决的约束。

本条所设想的参与调解或仲裁的义务包括房地产经纪人的义务® (委托人)促使其公司进行调解或仲裁,并受任何由此产生的协议或裁决的约束。 (1/12 修订)

实践标准 17-1
房地产经纪人提起诉讼并拒绝退出® 在可仲裁事项中构成拒绝仲裁。 (采用 2/86)

实践标准 17-2
第 17 条不要求房地产经纪人® 在争议各方以书面形式通知委员会他们选择不通过委员会的设施进行调解的情况下进行调解。各方拒绝参与调解的事实并不能减轻房地产经纪人的负担® 仲裁的义务。

第 17 条不要求房地产经纪人® 在争议各方以书面形式通知委员会他们选择不在委员会面前仲裁的情况下进行仲裁。 (1/12 修订)

实践标准 17-3
房地产经纪人®,当在房地产交易中仅作为委托人行事时,没有义务仲裁与其他房地产经纪人的争议® 没有相反的具体书面协议。 (采用 1/96)

实践标准 17-4
根据第十七条规定仲裁的具体非合同纠纷有:

上市经纪人对合作经纪人进行补偿,另一合作经纪人随后声称是买卖或租赁的促成原因的。在这种情况下,投诉人可以指定第一个合作经纪人作为被申请人,仲裁可以在不指定上市经纪人作为被申请人的情况下进行。当仲裁发生在两个(或多个)合作经纪人之间并且上市经纪人不是一方时,争议金额和任何可能产生的裁决金额仅限于上市经纪人支付给被申请人的金额和任何贷记金额或在答辩人的指示下支付给交易的一方。或者,如果投诉是针对上市经纪人提出的,上市经纪人可以将第一个合作经纪人指定为第三方答辩人。在任何一种情况下,听证小组关于采购原因的决定对于双方当前或随后的所有由基础合作交易引起的赔偿要求都是决定性的。 (1/97 通过,1/07 修订)

如果买方或租户代表得到卖方或房东的补偿,而不是挂牌经纪人的赔偿,挂牌经纪人因此减少了卖家或房东所欠的佣金,并且在采取此类行动后,另一位合作经纪人提出索赔成为销售或租赁的采购原因。在这种情况下,投诉人可以指定第一个合作经纪人作为被申请人,仲裁可以在不指定上市经纪人作为被申请人的情况下进行。当仲裁发生在两个(或多个)合作经纪人之间且上市经纪人不是一方时,争议金额和任何可能产生的裁决金额仅限于卖方或房东支付给被告的金额和任何金额在被申请人的指示下贷记或支付给交易的一方。或者,如果投诉是针对上市经纪人提出的,上市经纪人可以将第一个合作经纪人指定为第三方答辩人。在任何一种情况下,听证小组关于采购原因的决定对于双方当前或随后的所有由基础合作交易引起的赔偿要求都是决定性的。 (1/97 通过,1/07 修订)

如果买方或租户代表得到买方或租户的补偿,结果,上市经纪人减少了卖方或房东所欠的佣金,并且在采取此类行动之后,另一合作经纪人声称是促成出售或租。在这种情况下,投诉人可以指定第一个合作经纪人作为被申请人,仲裁可以在不指定上市经纪人作为被申请人的情况下进行。或者,如果投诉是针对上市经纪人提出的,上市经纪人可以将第一个合作经纪人指定为第三方答辩人。在任何一种情况下,听证小组关于采购原因的决定对于双方当前或随后的所有由基础合作交易引起的赔偿要求都是决定性的。 (1/97 采纳)

两个或两个以上的上市经纪人根据公开上市向同意参与仲裁(或请求仲裁)并同意受该决定约束的卖方或房东主张赔偿权利。如果其中一个挂牌经纪人得到了卖方或房东的补偿,另一位挂牌经纪人作为投诉人可以指定第一个挂牌经纪人作为被申请人,并且可以在经纪人之间进行仲裁。 (1/97 采纳)

如果买方或租户代表得到卖方或房东的补偿,而不是挂牌经纪人,而挂牌经纪人因此减少了卖家或房东所欠的佣金,并在采取此类行动后声称自己是销售或租赁的采购原因。在这种情况下,仲裁应在挂牌经纪人与买方或租户代表之间进行,争议金额仅限于挂牌经纪人同意的佣金减少金额。 (1/05 采纳)

实践标准 17-5
第 17 条规定的仲裁义务包括房地产经纪人之间的争议® (委托人)在不同的州,在没有既定的协会间仲裁协议的情况下,房地产经纪人® (委托人)申请仲裁同意服从由被申请人进行的仲裁中作出的任何裁决,前往,参与,并受其约束。 房地产经纪人®的关联,如果受访者房地产经纪人®的协会确定存在可仲裁的问题。 (1/07 采纳)

解释性说明

读者应了解以下已获全国协会董事会批准的政策:

  • 对房地产经纪人涉嫌违反道德准则提出指控®,该指控必须解读为涉嫌违反本准则的一个或多个条款。可引用实务标准以支持指控。
  • 实践标准旨在澄清各条规定的道德义务,并补充而非替代道德准则解释中的案例解释。
  • 不时批准对现有实践标准的修改和额外的新实践标准。提醒读者确保使用最新的出版物。

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